首批9只公募reits今日上市，中国公募reits基金有哪些？
有海印专项资产管理计划，中信启航专项资产管理计划，中信苏宁资产支持专项计划
新基建reits基金有哪些？
目前已上市11只公募reits基金的代码分别是：
产业园基金：博时蛇口180101、华安张江508000、东吴苏园508027；
高速公路基金：平安广河180201、浙商沪杭508001、华夏越秀高速180202；
仓储物流基金：红土盐田港180301、中金普洛斯508056；
环保处理基金：富国首创水务508006、中航首钢绿能180801；
中关村：建信中关村508099。
这些基金基金都是场内基金，场外的是封闭式基金，期限都非常久。
首批9只公募基础设施REITs为什么如此火爆？
谢邀
①了解一下（REITs）是什么
历史上发行过的REITs是房地产信托基金，最早的就是大家伙集资买房，然后出租获取租金收益，那么最近上交所审核的这几个REITs，还不太一样，基本都是公用事业类的产品，运行模式都是一样的，集资干一个事，然后通过这个事，产生收益，大家再分享利润。
②了解一下（REITs）的风险
任何投资产品都是有风险的，主要是看这个风险的大小，这几款产品每一个相当于一个收益权的资产包，就好比一个公共厕所，上一次1块，那么你觉得我这个值多少钱，甲说1万，乙说10万，丙说这个地段太好了，比较容易让人想拉屎，于是开价100万，那么最后就都卖给了丙，市场价也就是100万，但后来发现，一天也就100个人上厕所，一年也就赚36500块钱，刨除养护和人工，可能剩下也就几千块钱，利润赚回这100万，需要100多年，当大家都想明白这个问题之后，价格就会暴跌。
一般REITs的定价，都是用未来的收益率倒推出来的，也就是说世界上REITs的长期收益率也就是5%左右，那么这个询价区间，基本就对应着年化5%的回报，如果未来价格被炒的太高，那么就会有下跌的可能了。一般机构对这种事都是比较理性的，在这个区间之内可以配置一点REITs，就当买长债了，问题不太大，但如果明显高于询价区间的上限，就要小心。
③投资者超募认购的理由：
其一，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，首批基础设施公募REITs面向公众投资者的认购门槛不一。深交所场内认购以1000份为最低门槛，上交所则多数以1000元为场内最低认购门槛。
其二，公募REITs具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势。它的收益主要包括两部分：分红和交易差价。分红来说，基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。机构预测，首批9只公募REITS的年现金分红率在4%-12%之间。至于交易差价，基础设施公募REITs在交易所上市后，投资者可进行竞价交易。但本质上它还是一种基金，因此存在折价的风险。
火爆的原因：
①看起来稳定的收益（中小投资者青睐）。
②行业的意义（公募REITs聚焦于基础设施领域的重点行业，可以把存量资产变为可流动证券，有效化解债务问题；同时通过盘活基础设施领域存量资产，拉动新基础设施投资。）（机构投资者青睐）
所以，为了盘活这些固定资产投资，国家也不会让首发遇冷，还是要为公募（REITs）造势的。
个人建议：
作为给到个人投资者的建议，建议更适合以往持有银行理财、债券基金以及高派息个股的中低风险偏好投资者，作为自己投资组合和资产配置的一部分。并认准询价区间，优先选择高速公路和仓储物流，这两块基本上需求是比较强劲的，未来随着经济发展，租金收入是可以期待的。然后是水务公司，园区这类我就不建议考虑了。
reits基金认购流程？
1】场外认购：和普通公募基金认购一样，我们可以通过基金公司直销平台、银行、支付宝、天天基金等各种第三方基金销售机构认购，在其界面找到【新发基金】这一选项，就可以看到了。

【2】场内基金：场内认购，通常是通过证券公司的证券账户认购，这种方式比较便利，我们一般在首页或是交易界面都会找到认购通道。

根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户(统称场内证券账户);参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(即场外基金账户)。
公募REITs成立之后，将不会再开放申购及赎回，只能在二级市场交易，所以说，使用在场外认购的基金份额的，要先转托管至场内证券经营机构后，才能参与场内交易。
此外，并不是每家代销机构都全部代销首批9只公募REITs，如果我们看好某只公募REITs可以去基金公司直销官网认购或是咨询清楚可以通过哪些代销机构进行认购。更为详细的新发基金认购流程
首批公募REITs上市？
不要扬长避短，我们客观的来看待每一个产品的本质
这一次发行最令市场关注的是机构认购火爆。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购。数据显示，张江REIT、浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、盐港REIT、首创水务、平安广河、首钢绿能这8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍、4.56倍、11.13倍，而目前最火爆的要数蛇口产园，整体认购倍数为15.31倍(剔除无效报价后的所有网下投资者认购倍数)。
首先，REITs 是低风险品种吗？答案肯定是NO。
目前在国内市场上已经有发达市场的REITs产品。比如，上投摩根发达市场REITs指数、广发美国房地产指数、鹏华美国房地产、嘉实全球房地产、南方道琼斯美国精选REITs。历史数据来看，其波动率年化都超过20%，并且在疫情期间都出现了较大幅度的下跌。从发达国家的市场经验来看，房地产收益信托REITs并不是一个低风险的固定收益类的产品。其次，REITs的收益来源，主要是房产价格上涨和租金收益两大块，并且每年的租金收益90%将用来分红。但是它的净值，是受到地产价格涨跌影响的。在海外，我们知道，土地是永久产权的，在土地之上的物业，则可以通过折旧计算摊销并且作为成本项与租金的收益项进行抵扣。目前国内在土地产权这块则有着天生的缺陷，住宅最多70年产权，并且土地到期后如何续期，暂时还没有明确的政策。而商业地产最多是50年产权，到期是要花钱续租的。所以说，国内的地产项目并没有支持其证券化的明确法律基础。对于商业地产项目，不再是拥有永久的土地所有权并且获得出租土地的收益，而是先租50年，然后再零售每年单收租金。有点类似，利率互换的金融产品。从这个角度来讲，中国的公募REITs本质上和国际上的公募REITs，不是一个东西。现在弄一个REITs基础建设公募基金，主要目的有两个：
1、增加基础建设融资渠道，化解地方债务风险。
2、吸收社会上多余的流动性，让闲置资金流动起来，参与到基础建设中来，起到抑制通胀的作用。
所以各位要明白，REITs基金并不是给各位送钱来的，当然也不是有些人讲的那样是来割韭菜的。
机构会偏向宣传优点，忽略其缺点，一些财经大V则更容易放大其缺点，忽略其优点。
实际上这是一个中低风险，中低收益的投资品种。
过去城投债收益率普遍在6%-8%区间，信托收益率普遍在8%-12%区间，收益率高低根据项目风险大小而定。
公募REITs本质上跟过去城投债和地方信托没什么不同，但用了公募基金的形式，降低了投资门槛，最低门槛1000元，收益率就会比过去低一些。
按照官方预期是5%-10%收益区间波动。
这就是一个合理的收益预期。
那么，REITs基金预期收益就会在5%-10%之间，比过去城投债和信托收益略低，上下波动也不会太大。
风险也会比过去的城投债和信托小一些，比银行理财，国债等大一些。
如果从通胀角度看，这个基金收益率大约能够和通胀持平，如果是长期持有的话，收益会相对稳定。
值不值得买？
这个问题就比较主观了，一个是看REITs产品的底层资产怎么样，首批9只产品都是属于特许经营权、不动产产权等，现金流比较稳定；另一个就是要看投资者能接受的收益和风险是怎么样的。Reits现金流稳定性高于大部分股票，低于债券。在风险方面，主要是经营风险，而信用债主要是违约风险。综合来看，目前Reits的收益率和波动率将高于高等级的信用债，低于股票。
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